Расчет стоимости объекта недвижимости
Объект оценки представляет собой помещение, общая площадь которого составляет 127 кв.м. Данный объект расположен в 5-ти этажном здании торгового назначения 1970 года постройки на 1-ом этаже здания без подвала с охлаждаемыми камерами. Фундаменты бетонные. Стены кирпичные. Перегородки кирпичные, гипсолитовые. Чердачное перекрытие железобетонное. Полы мозаичные, плиточные, дощатые и цементные. Кровля рулонная. Отделка - евроремонт. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, вентиляцией, электроосвещением и холодильными устройствами. Высота потолков составляет порядка 2,5 метров.
Право собственности на данный объект принадлежит компании ООО «Киреев и Ко». Никаких иных ограничений на данное право не имеется.
На середину апреля 2008 года средняя стоимость аренды полностью оборудованных первоклассных торговых помещений в центральной части города составила $1730 за 1 кв.м. в год. Разброс значений арендных ставок для подобных торговых площадей, расположенных в центральной части города, составляет от $1150 до $4110 за 1 кв.м. в год.
В периферийных районах города аренда торговых площадей составляет от $190 до $460 за 1 кв.м. Цены сделок по продаже торговых помещений составляли на середину апреля 2008 года следующие значения:
- $1890-4620 – за 1 кв. м. торговых помещений в центральной части города;
- $880-1730 – за 1 кв.м. остальных торговых помещений.
Доля торговых площадей, предлагаемых в аренду, на середину апреля 20084 года составляла:
Стоимость продажи складских комплексов составляет $320-780 за 1 кв.м. в зависимости от имеющегося специального оборудования, и при этом весьма незначительно зависит от месторасположения склада.
Средние значения базовых арендных ставок по состоянию на середину апреля 2008 года за офисные помещения, расположенные в центральной части города имеют следующие значения:
- $630 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «А»;
- $495 за 1 кв.м. в год за офисные помещения класса «В».
Арендные ставки за офисные помещения высокого класса, расположенные в менее престижных районах города, ниже вышеприведенных на 11-19%.
Эксплуатационные расходы в офисных центрах класса «А» и «В», как правило, определяются дополнительно и составляют порядка $80-130 за 1 кв.м. в год, включая НДС.
Цены за аренду 1 кв.м. в год офисных помещений других классов составляют (в зависимости от месторасположения и состояния помещений, включая НДС, и, часто, оплату всех коммунальных услуг):
- $200-360 – класс «С»;
- $190-360 – класс «D»;
Цены сделок по продаже офисных помещений на середину апреля 2008 года следующие:
- $2210-3750 за 1 кв.м. – за офисы класса «А» и «В»;
$850-1680 за 1 кв.м. – за остальные помещения.
Соотношение участников рынка, покупающих офисы класса «А» и «В» и их арендующие существенно не изменилось и составляет примерно «один к трем».
Спрос:
- до 100 кв.м. – 30%.
- 100-150 кв.м. – 30%.
- 150-300 кв.м. – 21%.
- свыше 300 кв.м. – 19%.
Предложение:
- до 100 кв.м. – 22%.
- 100-150 кв.м. – 38%.
- 150-300 кв.м. – 20%.
- свыше 300 кв.м. – 20%.
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую стоимость объекта на текущий момент. Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида определяемой стоимости.
Анализ лучшего и наиболее эффективного использования осуществляется в два этапа:
- на первом анализируется лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным;
- на втором – лучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.
Выбор оптимального варианта использования земельного участка зависит от потенциала местоположения участка, возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка и реализовать данный вариант использования участка с правовой точки зрения, физических, грунтовых и ландшафтных возможностей участка, а также технологической и финансовой обоснованности.